En los últimos cuatro años el segmento inmobiliario industrial ha tenido un impresionante auge en México, motivado por tendencias como el e-commerce y el nearshoring, por mencionar las más relevantes. Año con año se han registrado niveles récord en la demanda de naves industriales, ante esto, el desarrollo de naves industriales también ha sido histórico y paulatinamente más desarrolladores han incrementado sus inversiones en este segmento inmobiliario.
En este contexto, el experto en consultoría inmobiliaria, Juan Pablo Abaroa, Director Comercial de zona MX/Noreste en 4S Real Estate, señala que actualmente las naves industriales más dinámicas son las más pequeñas, es decir, bodegas de entre 1,000 a 3,000 metros cuadrados (m2), por lo que representan una gran oportunidad de inversión para los desarrolladores. Sin embargo, todo dependerá del análisis que se haga de cada proyecto tomando en cuenta la ubicación, tipo de demanda, entre otros factores.
¿Cómo ha visto la evolución del mercado industrial en la región norte del país?
Ha evolucionado de manera considerable, sobre todo en el estado de Nuevo León, especialmente Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, García, etcétera. También Saltillo, Torreón, Gómez Palacio y La Laguna han tenido un aumento considerable en el apetito y demanda [de naves industriales] y es visible por la absorción que están teniendo y la disponibilidad tan baja que existe en el segmento inmobiliario industrial.
¿Qué características buscan las empresas industriales en el norte al momento de seleccionar un espacio?
Si bien la selección de espacios varía, existen empresas que buscan naves muy grandes como las empresas triple A y otras que buscan naves de 1,000, 2,000, 3,000 m2 depende del modelo de negocio de cada cliente. Hay desarrolladores que optan por bodegas especulativas y otros por built-to-suit (BTS), los desarrolladores hacen la organización y después cliente por cliente hace trajes a la medida.
También hay mucho apetito por bodegas modulables, bodegas de 1,000, 2,000 o 3,000 m2. Los desarrolladores se quieren enfocar [en la construcción] de BTS de 10,000 o 2,000 m2, sin embargo, requieren de una inversión mucho más grande y para las naves especulativas es bastante complicado. Entonces, las bodegas de 1,000, 1,500 y 2,000 m2 son las que más se han estado moviendo en los proyectos.
¿Cuáles son los principales desafíos que enfrenta el desarrollo inmobiliario industrial en el norte?
Uno de los principales desafíos es la oferta de producto formal. También el tema de los kVAs (kilovoltamperio), que limita el tamaño de los usos de las bodegas y naves industriales, por lo cual se limitan a temas de logística, almacenamiento ligero, y no de industria pesada, debido a que la insuficiencia en los kVAs reduce el uso de la industria en el norte del país.
¿Cómo califica la infraestructura para la actividad industrial en el norte?
La infraestructura depende de la zona, existen zonas con muy buena infraestructura como la zona de Saltillo, Torreón, algunas áreas de Nuevo León, pero hemos visto que por otras variables [no sólo por la infraestructura] hay zonas con mucho potencial, por ejemplo, Linares, pero está limitado por la falta de mano de obra calificada. Depende de muchas variables: accesibilidad, energía y mano de obra disponible.
¿Qué factores considera que serán los principales impulsores de crecimiento o contracción en este mercado?
Entre los factores de crecimiento están el nearshoring y que estamos muy cerca de la frontera ayuda mucho al apetito industrial. Pero los limitantes de los kVAs reducen el uso de los parques industriales a empresas Tier 2 o Tier 3, ya que empresas de Tier 1 tienen dificultades para establecerse por la falta de kVAs.
Por otro lado, en los siguientes meses el tema político va a contraer un poco la inversión extranjera. Es importante considerar el IED, no se va a ver al 100% el desarrollo, pero es mejor a que se meta freno de mano.
¿Qué consejo le daría a los desarrolladores o inversionistas que están considerando entrar al mercado industrial en el norte de México?
Mi recomendación hacia los desarrolladores industriales es analizar bien proyecto por proyecto, no porque en un lugar funcionen bodegas de 500 m2 va a funcionar en algún otro estado o zona de la región. Todo mundo hace bodegas de 500 u 800 m2 porque son bodegas chicas que aumentan el precio por m2 contra bodegas de 5,000 o 10,000 m2, pero no necesariamente la demanda se adapta a lo que ofertas.
Tienes que realizar un estudio para ver quién está vendiendo, quién es tu competencia directa, hacer un estudio de demanda para ver qué busca el usuario final y los brókers que son los que te colocan usuarios finales. Considerar todos estos factores.
Juan Pablo Abaroa estudió Administración de Empresas en el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Actualmente cursa un MBA en Finanzas en la Universidad Regiomontana. Desde 2020 forma parte de 4S Real Estate, donde hoy en día es Director Comercial de zona MX/Noreste. Asimismo, cuenta con experiencia en el sector inmobiliario, con enfoque en vivienda vertical y el segmento industrial.
