Tijuana es uno de los mercados inmobiliarios industriales fronterizos más relevantes de México, con un inventario de 98.3 millones de pies cuadrados. Desde 2020, ha liderado la región norponiente al registrar demandas anuales superiores a los 5 millones de pies cuadrados.
Gracias a su ubicación estratégica y su mano de obra especializada, la ciudad se ha consolidado como un destino clave para el comercio transfronterizo. Industrias como la de dispositivos médicos y electrónica han establecido aquí sus hubs, atrayendo a empresas de renombre como Outset Medical, Foxconn, Hisense y Qualcomm.
En este contexto, Luis Delgadillo, Socio Regional Noroeste de 4S Real Estate, nos comparte su visión sobre el mercado inmobiliario industrial de Tijuana, sus ventajas como mercado fronterizo, los retos y oportunidades futuros.
- ¿Qué papel juegan la proximidad a San Diego y la infraestructura logística local en el crecimiento del mercado industrial en Tijuana?
La proximidad a San Diego y, en general, a California, es un factor clave en el crecimiento del mercado industrial. Estamos hablando de acceso directo a uno de los mercados más grandes y dinámicos del mundo, con una infraestructura logística que facilita el comercio transfronterizo.
Por un lado, la cercanía al Puerto de Los Ángeles y Long Beach permite una cadena de suministro más eficiente, reduciendo costos y tiempos de transporte para empresas que importan y exportan mercancía. Por otro lado, la conectividad terrestre a través de múltiples cruces fronterizos hace que Tijuana sea una opción estratégica para nearshoring, especialmente en sectores como manufactura avanzada, electrónica y dispositivos médicos.
Además, el ecosistema industrial de Tijuana ya está consolidado, con parques industriales de calidad, una fuerza laboral especializada y una cultura de negocios alineada con estándares internacionales. Esto convierte a la ciudad en un punto clave para empresas que buscan eficiencia operativa sin alejarse de EE.UU.
- ¿Qué impacto tiene la disponibilidad de talento y mano de obra calificada en la atracción de empresas industriales a mercados fronterizos?
La disponibilidad de talento y mano de obra calificada es un factor determinante para la atracción de empresas industriales a mercados fronterizos como Tijuana. Las compañías buscan ubicaciones donde puedan encontrar trabajadores capacitados que se adapten rápidamente a procesos avanzados, especialmente en sectores como manufactura, dispositivos médicos, automotriz y electrónica.
Tijuana ha destacado históricamente por su fuerza laboral especializada, gracias a la presencia de universidades y centros de capacitación técnica que preparan a los trabajadores para las necesidades de la industria. Sin embargo, el crecimiento acelerado del sector ha generado una alta demanda de talento, lo que ha derivado en una fuerte competencia entre empresas. Esto provoca que los trabajadores cambien de empresa constantemente en busca de mejores condiciones, lo que representa un reto en términos de retención y estabilidad laboral.
Para mantener su atractivo, es clave fortalecer programas de formación en colaboración con la industria, mejorar la calidad de vida de los trabajadores con vivienda y servicios accesibles, y asegurar un entorno seguro y estable para el desarrollo profesional.
- ¿Qué acciones se están tomando para capacitar a la fuerza laboral local en tecnologías avanzadas y manufactura especializada?
En Tijuana, la capacitación de la fuerza laboral es una prioridad para mantener la competitividad industrial. Para ello, se están implementando diversas acciones en colaboración entre el sector privado, el gobierno y las instituciones educativas.
Las universidades y centros técnicos han desarrollado programas especializados en áreas como automatización, robótica, manufactura 4.0 y dispositivos médicos, alineados con las necesidades de la industria. Muchas empresas también están invirtiendo en capacitación interna y certificaciones internacionales para elevar las habilidades de sus trabajadores.
Además, existen iniciativas público-privadas para fortalecer la educación dual, donde los estudiantes combinan formación académica con experiencia práctica en empresas, facilitando su integración al mercado laboral. Sin embargo, el reto sigue siendo cerrar la brecha entre la demanda de talento y la velocidad con la que los programas de capacitación pueden adaptarse a las nuevas tecnologías.
- ¿Cuáles son los mayores desafíos que enfrentan los desarrolladores y operadores de parques industriales en Tijuana?
Son varios los desafíos que pueden enfrentar los desarrolladores y operadores de parques industriales en Tijuana. Uno de los principales es la disponibilidad de tierra industrial bien ubicada, ya que la demanda sigue creciendo y los espacios adecuados son cada vez más limitados. Este problema se acentúa por la topografía y ubicación geográfica de la ciudad, que restringen las opciones de expansión y obligan a buscar soluciones creativas, como la optimización de terrenos y desarrollos verticales.
También está el reto de garantizar infraestructura suficiente, especialmente en temas de energía eléctrica y agua, donde la capacidad actual puede no ser suficiente para soportar nuevos proyectos. Otro desafío importante es el costo de construcción, que ha aumentado debido a la inflación en materiales y mano de obra.
Además, la seguridad y la movilidad son aspectos críticos; mejorar los accesos y la conectividad dentro de la ciudad es esencial para una operación eficiente. Por último, la retención de talento es un factor clave, lo que implica desarrollar ecosistemas que incluyan vivienda, servicios y calidad de vida para los trabajadores del sector.
- ¿Qué tendencias globales o regionales podrían impactar el mercado inmobiliario industrial en Tijuana?
El mercado inmobiliario industrial está siendo impactado por varias tendencias globales y regionales, y en el caso de Tijuana, estas también tendrán un efecto importante. La automatización y manufactura avanzada están generando una mayor demanda de espacios adaptables a tecnologías como la robótica y la inteligencia artificial, lo que requiere que los parques industriales en Tijuana ofrezcan infraestructura más flexible y especializada.
Además, el tema de la sostenibilidad será clave, con un creciente interés en la construcción de espacios industriales energéticamente eficientes y con menor huella de carbono. Esto no solo responde a una tendencia global, sino que también representa una ventaja competitiva para atraer inversiones. Los espacios verdes y las soluciones sostenibles se verán cada vez más importantes para el desarrollo de parques industriales en la región.
También es relevante la reconfiguración de las cadenas de suministro, que ha favorecido a Tijuana como un hub estratégico para la reubicación de manufactura cerca de EE. UU. Finalmente, la digitalización y el uso de tecnologías como el IoT están transformando la gestión de estos espacios, mejorando la eficiencia y conectividad.
- ¿Cómo visualiza el crecimiento del sector industrial en los mercados fronterizos en los próximos 5 a 10 años?
En los próximos años visualizo un crecimiento continuo del sector industrial en los mercados fronterizos, aunque con algunas incertidumbres derivadas de las políticas comerciales y económicas, especialmente el impacto de las decisiones de figuras como Donald Trump.
A pesar de las tensiones y los desafíos políticos, el T-MEC sigue siendo un pilar clave para la integración comercial de México con EE. UU. y Canadá, lo que proporciona un marco de estabilidad y certeza para las empresas que operan en la región.
Si bien algunos cambios en las políticas, como las amenazas de aranceles o restricciones, pueden generar incertidumbre a corto plazo, las industrias en la frontera han demostrado ser resilientes y adaptables. Además, las empresas siguen valorando la cercanía geográfica y la competitividad logística que ofrece la región.
A largo plazo, el crecimiento se enfocará en sectores de alta tecnología, como manufactura avanzada y dispositivos médicos, que continúan siendo los motores de inversión. Sin embargo, la capacidad de las ciudades fronterizas para adaptarse a los cambios en el entorno económico y político será crucial para asegurar el desarrollo sostenido.
Luis Delgadillo es
Socio Regional Noroeste de 4S Real Estate, la empresa de consultoría inmobiliaria más grande Latinoamérica. Dentro de su trayectoria ha trabajado de la mano con desarrolladores, arquitectos y constructores de todo México, participando como consultor en los proyectos inmobiliarios más emblemáticos de la región Noroeste del país.
