El mercado inmobiliario industrial del centro del país se ha consolidado como un centro logístico y de manufactura ligera impulsado por tendencias como el comercio electrónico, por lo que la especialista en consultoría inmobiliaria, Marisol Becerra, Regional Partner MX/Centro en 4S Real Estate, señala que el principal reto de esta región, y específicamente de la Ciudad de México (CDMX), es la poca disponibilidad de espacios industriales y de terrenos para desarrollo frente a la creciente demanda y los altos precios de arrendamiento y venta de tierra.
¿Cómo evolucionado el mercado inmobiliario industrial en la región centro del país?
El mercado industrial en la región centro ha cambiado muchísimo en los últimos años. Esta zona se ha transformado en un centro de logística y manufactura ligera muy demandado. Con una disponibilidad baja (solo 4.06%), estamos viendo que la ocupación sigue fuerte y estable, lo que habla de la gran demanda en la región. Sectores como el comercio electrónico y la manufactura están impulsando un crecimiento constante y la zona centro se está adaptando con espacios más modernos, pensados para cubrir las necesidades de logística de última milla.
¿Cómo observa el estado actual del mercado inmobiliario industrial en el centro?
Actualmente, el mercado inmobiliario industrial en esta zona está en su punto más fuerte: hay muchísima demanda y muy poco espacio disponible, lo que ha hecho que las rentas suban (alrededor de $0.90 USD/ft²/mes). Las empresas siguen eligiendo esta región para operaciones logísticas y de manufactura, pero la disponibilidad es limitada, y eso podría frenar un poco el crecimiento si no se expande el inventario.
¿Cuáles son los principales desafíos que enfrenta el desarrollo inmobiliario industrial en la zona?
El reto más grande es la falta de terrenos disponibles y los precios elevados de los que sí hay. Además, obtener permisos de construcción es un proceso largo y, en muchos casos, costoso, especialmente en una región tan demandada como el centro del país. Todos estos factores limitan la creación de nuevos proyectos, lo que hace que la disponibilidad de espacios siga siendo baja y las rentas sigan subiendo.
¿Qué factores considera que serán los principales impulsores de crecimiento o contracción en este mercado?
El crecimiento del comercio electrónico y la expansión en sectores como la manufactura automotriz y electrónica son grandes impulsores. Estos sectores demandan espacios logísticos bien ubicados y con buen acceso. Sin embargo, factores que podrían limitar el crecimiento son la falta de espacio disponible en el inventario actual, el alto costo de terrenos y el aumento de los costos de construcción, que están encareciendo los desarrollos. Además, cambios en políticas fiscales o regulaciones pueden afectar la inversión y frenar el desarrollo de nuevos proyectos, así que hay que estar atentos a estos temas.
¿Qué papel juegan las normativas y regulaciones locales en el desarrollo de proyectos industriales?
Las normativas locales son clave, especialmente en temas de uso de suelo, zonificación y criterios ambientales. Los permisos y las limitaciones ambientales muchas veces ralentizan o encarecen los proyectos. Además, regulaciones sobre eficiencia energética y sostenibilidad están influyendo mucho en el diseño y la construcción, y los desarrolladores tienen que adaptarse para cumplir con estas normativas y asegurar la viabilidad de sus proyectos a largo plazo.
Marisol Becerra
En licenciada en Marketing con especialidad en Administración y Finanzas en Bienes Raíces por el ITAM, y Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios por el ITESM. Cuenta con un MBA por la Universidad Politécnica de Madrid. Asimismo, tiene más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario, colaborando con los principales desarrolladores, fondos y players del sector en México y Latinoamérica. Actualmente colabora es Regional Partner MX/Centro en 4S Real Estate. Ha intervenido en más de 2,000 proyectos inmobiliarios y es miembro activa de CMIC delegación CDMX. Además, desde el 2023 ocupa el cargo de Presidenta de MULIV (Mujeres Líderes por la Vivienda).
