El fideicomiso de inversión en bienes raíces, Fibra MTY cumplió diez años de su debut en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el pasado diciembre de 2024. En esta década el portafolio de propiedades de la Fibra pasó de una vocación de oficinas a industrial, motivado por el auge de este segmento inmobiliario por tendencias como el nearshoring y el e-commerce.
La evolución del portafolio de Fibra MTY
El portafolio inicial de Fibra MTY estaba compuesto por 9 propiedades que sumaban 132,698 metros cuadrados (m2) de área bruta rentable (ABR), de las cuales 7 propiedades eran de oficinas y sólo 2 industriales, es decir, el 64% del ABR correspondía a espacios de oficinas, mientras que el 34% a espacios industriales.
Con los años y las diferentes adquisiciones y desinversiones, el portafolio de Fibra MTY fue evolucionando paulatinamente hasta adquirir una vocación industrial. El mayor cambio de perfil fue en 2023, cuando adquirió el portafolio Zeus, compuesto de 46 edificios industriales con una ABR total aproximada de 822,052 (m2) y una reserva territorial de 882,723 m2, distribuidos en 11 estados del país.
Además, ha hecho grandes desinversiones de su portafolio de oficinas con la venta de edificios en Ciudad de México y Monterrey, como Fortaleza y el edificio ocupado por Axtel, por mencionar algunos.
Durante 2024, Fibra MTY hizo importantes inversiones para el segmento industrial, tal es el caso de un portafolio en Querétaro compuesto por 6 naves industriales con una ABR 93,525 m2 y dos reservas territoriales para expansiones, por $83.3 millones millones de dólares (mdd). También adquirió el portafolio Batach, ubicado en Monterrey, que cuenta con 8 naves industriales con una ABR de 185,966 m2, con una inversión de $192.4 mdd.
Al cierre del 3Q 2024, Fibra MTY reportó que cuentan con un portafolio de 112 propiedades, 87 del segmento industrial, 19 de oficinas y 6 de retail, que suman 1.8 millones de m2 de ABR y una tasa de ocupación promedio de 96%. Además, cuenta con una reserva territorial de suelo industrial de 912,546 m2.
Con ello, el 74.6% de sus ingresos están relacionados a su portafolio industrial, el 24.1% al de oficinas y el resto al segmento retail. Esta evolución del portafolio también influyó para que el 86% de sus ingresos sean en dólares y el 14% en moneda nacional. Además, sus principales inquilinos también son los industriales como Whirlpool, Yazaki y Crisa.
Fibra Mty continuará invirtiendo en el segmento industrial
En su último reporte a inversionistas, Fibra Mty anunció que continuará invirtiendo en el segmento industrial, ya que cuenta con los recursos suficientes para cumplir con dicho compromiso, detalló que puede invertir hasta $700 millones de dólares durante el año posterior a la emisión de capital, con esto cumpliría con su estrategia de crecimiento 2022-2026.
Este monto para invertir es similar al costo de la adquisición del portafolio Zeus, que fue de más de $662 mdd, por lo que este 2025 podríamos ver a la Fibra repitiendo una compra de gran escala de propiedades industriales.
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